Foto: Oscar Navarrete / Archivo

La cifra suena escandalosa, pero es real. Un tramo en el mercado Oriental, de 20 metros cuadrados, con sus mejoras, puede “cederse” a otra persona interesada por la bicoca de US$100,000 ó US$120,000, según la ubicación. “Lo que vale una residencia de lujo en carretera a Masaya, increíble, ¿verdad?”, dice Augusto Rivera, gerente de la sucursal de la Corporación de Mercados Municipales de Managua (COMMEMA).

Sonríe. “Aquí ya no tenemos espacio, eso provoca un comercio de tramos terrible, como un producto más. He llegado a calcular que el metro cuadrado puede llegar a tener un valor comercial entre US$2.000 a US$5.000, según su ubicación. Por eso, el que tiene un tramo aquí, tiene un capital en sus manos”, repite.

El mercado Oriental, cuando surgió a inicios de los años 40, cubría apenas 2 ó 3 manzanas de extensión. Hoy se extiende en 92 manzanas de superficie. Crece a tal velocidad que Rivera planeaba semanas atrás reunirse con las autoridades y especialistas de la Alcaldía de Managua, para proponerles una nueva delimitación del mercado capitalino.

El funcionario municipal desenrolla un mapa hecho a mano y lo extiende sobre su escritorio. Al sur, refiere que el mercado Oriental ya devoró el barrio Campo Bruce; al oeste, se ha extendido hasta las inmediaciones del edificio de Petronic; hacia el este, llega al barrio de la Tenderí y; hacia el lago, salió a Carretera Norte.

“Es el centro comercial más grande de Nicaragua, de Centroamérica y probablemente de América Latina. Todos quieren estar aquí, en el Oriental, hasta las grandes empresas, porque aquí viene a comprar gente de toda Nicaragua, de Honduras y de Costa Rica”, señala.

Rivera calcula que el Oriental representa entre el 25% al 30% de la actividad comercial del país. Calcula que circulan alrededor de C$3.000 millones de córdobas mensuales, cifra equivalente a unos US$150 millones. Y, que cada año lo visitan más de 2 millones de clientes. Además, se estima que trabajan alrededor de 45.000 personas en unos 15.000 tramos y se elaboran alrededor de 50.000 servicios de comida a diario Esos indicadores le brindan un atractivo sex appeal comercial, que se traduce en esa altísima plusvalía, de la cual se benefician también los barrios aledaños al gigante.

Propiedades viejas, megavaloradas

La casa de Ciudad Jardín, donde funciona la sucursal de COMMEMA del Oriental, luce bastante deteriorada y vieja. Las paredes están descoloridas, la cocina perdió el look de antaño, el pasillo es estrecho y oscuro y; las habitaciones, donde ahora despachan los funcionarios municipales, son talla pequeña.

Sin embargo, por estar ubicada a pocos metros de una de las principales arterias del mercado Oriental, detrás de donde se levantan los grandes almacenes árabes, tienen que pagar un alquiler de US$1.000 mensuales.

Rivera, gerente de COMMEMA Oriental, relata que en una ocasión sondeó al propietario de la vivienda, para averiguar en cuánto la vende y éste le dijo: “Te la voy a dar barata, dame US$150 mil dólares y es tuya”.

No es el único que pide cifras astronómicas por viviendas con más de 30 años de antigüedad. Muy cerca de allí, del supermercado Punto 99 hacia abajo, también venden dos casas juntas. Piden US$250 mil por cada una, es decir, medio millón de dólares por ambas propiedades urbanas.

Más allá, en la calle principal de Ciudad Jardín, donde funcionó la sucursal de una microfinanciera, hay un rótulo de “Se renta” o “Se vende”. La vivienda, de seis habitaciones y cuatro baños, con acabados de poca calidad, la ofrecen en US$180.000 negociables.

Asimismo, una vieja casa en el barrio Campo Bruce, muy cerca de la zona del llamado Gancho de Camino, donde se venden electrodomésticos, muebles y camas, piden US$120.000 al cash (de contado). Tiene una sala, una habitación, un garaje transformado en un espacio bajo techo y un baño. Eso es todo.

“Esas propiedades han agarrado una plusvalía enorme, más alta que algunos residenciales de Managua, gracias al Oriental”, dijo Rivera, gerente de COMMEMA Oriental.

ALMA pasará a ser dueña de mercados

Tras el terremoto de 1972, Anastasio Somoza Debayle emitió un decreto que determina que el Gobierno asumiría el control del Oriental. Años después, en diciembre de 1981, la Junta de Gobierno de Reconstrucción Nacional promulgó el Decreto 903, a través del cual se expropian los terrenos baldíos de una amplia zona del centro de Managua, entre éstos el Oriental. Estos se inscribieron a favor del Estado.

“Teóricamente, los terrenos del Oriental pertenecen al Estado, éste es su verdadero dueño. Pero, el Oriental es una torre de Babel en términos jurídicos, hay gente que posee pedazos de títulos y otros documentos supletorios. Lo que va resolver este desorden, es un proceso de legalización del Oriental, que empezó a dar sus primeros pasos”, explicó Fernando Cedeño, Asesor Legal de COMMEMA Central.

Cedeño, con una amplia trayectoria en esa institución municipal, refirió que la Alcaldía de Managua es dueña o propietaria de tres de los ocho mercados de la capital, siendo éstos: el Mayoreo, el Periférico y el mercado Candelaria (barrio Monseñor Lezcano). También posee la sede central de COMMEMA, en el barrio Altagracia.

De los otros cinco, hay un proceso de legalización en marcha, coordinado por la Procuraduría General de la República (PGR) y la Alcaldía de Managua. Para impulsar esta iniciativa, se han montado en un proyecto del Gobierno de la República de China Taiwán, que ha donado frigoríficos para fortalecer la capacidad de almacenamiento de los mercados capitalinos, con la única condición de que éstos deben ser propiedad de la Municipalidad. Aprovechando esa coyuntura, se desarrolló un proyecto piloto de legalización en el mercado Iván Montenegro.

Luego, según Cedeño, el proceso de legalización se extenderá al mercado Roberto Huembes, al mercado de San Judas, hasta culminar con el Oriental, que quedará de último por su envergadura y complejidad.

“La idea es que finalizando el año, la Alcaldía sea dueña de todos los mercados de la capital. La Dirección Legal de ALMA está manejando esto. La legalización es un paso extraordinario”, señaló Cedeño, quien refirió que después vendrá el proceso de Ordenamiento y finalmente, fondos para mejorarlos.

Para conocer más detalles de este proceso de legalización, que desconocen incluso los concejales opositores (ver entrevista con Leonel Téller), solicitamos entrevistas a la alcaldesa de Managua, Daisy Torres; y al Secretario del Concejo Municipal, Enrique Armas, sin embargo ninguno respondió a la solicitud periodística.

Venden una cesión de derechos

Las transacciones de los tramos del Oriental, tanto entre personas naturales o jurídicas, se llevan a cabo bajo los términos de la Ordenanza 01-2006, promulgada por el Concejo Municipal de Managua, en enero del 2006, durante la administración edilicia de Dionisio –Nicho- Marenco. En su artículo 5 se define la figura de la cesión de derechos para el arriendo o locación en los mercados de la capital, incluyendo el Oriental.

Según este artículo, la cesión de derechos descansa en el cumplimiento de una serie de requisitos, que deben observar quien cede y quien compra. Entre estos requisitos están: primero, que no debe existir mora ante COMMEMA y si la hay, debe solventarse en su totalidad. Segundo, la cesión debe hacerse por medio de Escritura Pública, describiendo la ubicación, el número del módulo, tramo, espacio o terreno, asimismo las medidas y el monto en córdobas.

Tercero, la cesión se somete a la aprobación del gerente general del mercado respectivo y; cuarto, el nuevo arrendatario debe efectuar el pago del arancel por legalización para gozar de un contrato prorrogable. El pago de legalización oscila entre un máximo de C$2.500 córdobas y un mínimo de C$150 córdobas, según las dimensiones.

Sin embargo, según Rivera, gerente de COMMEMA Oriental, muchos prefieren no reportar la cesión de derechos, ni completar el procedimiento de legalización, para evitar el pago de esas tarifas que resultan ridículas frente a las sumas altísimas que se registran en la compra-venta.

“Prefieren dejarlo así, a nombre del comerciante anterior, con tal de no pagar las tarifas de legalización. Temen que si llegan (a COMMEMA), vamos a subirle el canon de arrendamiento”, dijo Rivera.

Cedeño, de la Asesoría Legal de COMMEMA Central, también ha conocido de disputas jurídicas por esos tramos comerciales. “La mayoría de los conflictos son entre familiares, entre parejas que se separan, o por personas que fallecen y no dejan claro a quien otorgaron la cesión de derecho. Nosotros no somos jueces para dilucidar esos conflictos”, señaló el jurista municipalista. 

“Hay tramos que se han cedido por US$50.000 ó más, lo he visto en las escrituras públicas; el valor que han adquirido esos tramos del Oriental es increíble”, afirmó el Director de la Asesoría Legal de COMMEMA Central.

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Banca compite por otorgar préstamos desde US$ 5,000 hasta US$ 200,000

Un tramo en el Oriental: capital de retiro

*Altísima rentabilidad comercial, pero muchos están en mora con CONMEMA 

A Oscar Danilo Reyes, importador y comerciante de pacas de ropa usada por volumen y a granel, no le resultan exorbitantes los montos que se pagan en esas transacciones por la cesión de derechos de tramos del Oriental.

“Se pagan esas sumas, es cierto”, dijo Reyes, líder de la Asociación de Comerciantes Unidos del Mercado Oriental (ACUMON), “pero es comprensible, ese tramo representa su patrimonio, su fondo de retiro, después de 30 ó 40 años de sacrificios, de sufrir penalidadesSe pagan esas sumas, es cierto”, dijo Reyes, líder de la Asociación de Comerciantes Unidos del Mercado Oriental (ACUMON), “pero es comprensible, ese tramo representa su patrimonio, su fondo de retiro, después de 30 ó 40 años de sacrificios, de sufrir penalidades, porque aquí la gente siempre ha estado enjaranada, ya sea con los panameños o con los bancos”, refirió. 

Reyes, un hombre de baja estatura y de complexión fuerte, dirige ACUMON, una de las asociaciones de comerciantes que trabaja en el Oriental. Asegura que agrupa entre 300 a 500 comerciantes.

Posee dos tramos o locales, uno donde vende pacas de ropa por docena y otro, donde se vende a granel. “He tenido caídas, pero me he levantado. Somos tenaces”, indicó Reyes.

Testigo del poder económico

Otra testigo de esas transacciones de compra-venta es Alejandro Padilla, ex Gerente General del Banco del Éxito (BANEX), quien concedió una entrevista para este reportaje semanas antes de renunciar a esa posición.

“He visto casos, donde el valor comercial de un tramo en el Oriental ha sido superior a los US$1.400 por metro cuadrado. No hay lugar residencial o comercial en Managua que alcance ese valor”, señaló Padilla.

“La primera vez que oí de esos montos no lo creía, pero he visto transacciones, papeles, escrituras; es una inversión, apuestan al potencial del negocio, a la rentabilidad que van a obtener”, añadió.

Sin mencionar detalles, el ahora ex Gerente General del BANEX relató que en una oportunidad se presentó un buen cliente que necesitaba comprar cinco tramos, con un altísimo valor comercial. Le concedieron el préstamo, cuyo monto no reveló. Sin embargo, indicó que esas transacciones sólo las hacen las empresas más prósperas del Oriental. Aquellas que tienen alrededor de US$5 millones ó US$6 millones en inventarios.

En el Oriental también están presentes las filiales de todos los bancos, financieras y microfinancieras que operan en el país. En el caso del BANEX funcionan dos sucursales, de un total de 30 en todo el país, para atender a más de 3.500 clientes, de los cuales 70% corresponden al mercado capitalino. Muy similar a la cantidad de clientes de Estelí, por ejemplo, una de las ciudades con más actividad comercial y productiva en el país.

A estos clientes les ofrecen un abanico de productos. Desde créditos para importar mercadería, hasta hipotecarios o de vehículos. El crédito promedio ronda los US$5.000, pero hay préstamos especializados que superan los US$200.000. Incluso, hay clientes que han crecido tanto que pasan a ser atendidos por la banca tradicional, corporativa, ya que “pasaron a otra liga”.

“Hay gente que comenzó con un pequeño tramo, pero luego adquirieron tres ó cinco; o que comenzaron en un garaje y hoy tienen edificios de cinco pisos, más grandes que Siman, donde la tienda está en el primer piso, y en los demás están las bodegas, la mercadería. Son historias de éxito extraordinarias, que han llegado hasta allí con nuestra ayuda, pero que pasan a la banca corporativa, tradicional”, dijo Padilla. 

Morosos con COMMEMA

Al caer la tarde, al despacho de Augusto Rivera, gerente de COMMEMA Oriental, llega una dirigente de otra asociación a interceder por un comerciante vecino, que tiene una mora desde 2009 con esa entidad municipal y solicita que le hagan un descuento mayor al 30% que ya le han ofrecido. Rivera analiza el caso, observa que se trata de un vendedor de electrodomésticos, que viene arrastrando esa deuda desde el año pasado, así que decide mantenerle intacto el cobro. 

“Esta es la única empresa del planeta, donde a los morosos, a la vuelta de dos ó tres años, se les rebaja hasta el 30% de la deuda, en lugar de ser al revés, deberían pagar aunque sea el deslizamiento de la moneda. Ese comportamiento, que se viene arrastrando de otras administraciones, ha provocado una cultura de no pago y por eso, COMMEMA es una empresa deficitaria”, afirmó Rivera.

Foto: Oscar Navarrete/Archivo

13,000 tramos y 5,000 ambulantes

Una lucha feroz por las calles

El mercado Oriental está dividido en tres zonas. La zona 1 corresponde al sector comercial, de tiendas, donde se registró el terrible incendio del 2009.  Tienen registrados alrededor de 3.500 tramos e igual número de contribuyentes. La zona 2 es donde están los dos galerones originales donde nació el mercado, en 1943-1944. También contabilizan 3.500 contribuyentes. Y, finalmente la zona 3, la más grande y pobre, donde se venden verduras, frutas, legumbres y abarrotes. Calculan que tiene 6.000 comerciantes. Por tanto, en el Oriental hay alrededor de 13.000 tramos registrados en el sistema de COMMEMA.

Además, estiman que se mueve una gran masa de ambulantes –unos 5.000—que se mueven con carretones, a los cuales dice que no les cobran ningún canon o tarifa, para “no darles derecho de vía”.

En el Oriental hay día a día una feroz lucha por tomarse las calles, por salir afuera, más cerca de donde circulan los clientes, lo cual ha provocado la emigración a esos puntos y el cierre de tramos o establecimientos adentro. En un sector, donde privan comedores y ventas de zapatos, hay dos tramos en renta. Uno lo ofrecen en US$250 mensuales, otro más grande en US$400. También por el sector de Cristo Rey, donde está una jabonería desaparecida, se renta otro local por US$300 mensuales. La oficina de bienes raíces que mueve estos locales, pide tres meses de adelanto y un contrato prorrogable por un año.

En el Oriental funciona un sistema de recaudación muy artesanal, organizado por rutas y que se lleva de forma manual. Día a día, entre 60 a 70 recaudadores salen a la calle a cubrir sus rutas. Cobran lo correspondiente a COMMEMA y a la Alcaldía de Managua. 

“Aquí se recauda sólo entre el 25% al 30% de la cartera”, valoró Rivera“Aquí se recauda sólo entre el 25% al 30% de la cartera”, valoró Rivera.  Es decir, de cada córdoba que debería recaudar, sólo recibe 25 ó 30 centavos. Según sus estimaciones, la sucursal del Oriental debería registrar recaudaciones mensuales por el orden de los C$5 millones de córdobas, pero en marzo la recaudación fue de sólo $2 millones. Y, fue récord. En administraciones anteriores, calcula que no llegaban ni al millón recaudado. 

Planes para mejorar infraestructura

Para mejorar y modernizar el sistema de recaudación, están impulsando un levantamiento planimétrico, para determinar cuántos tramos hay, medidas de los mismos, tipo de comercio que se desarrolla, etc. El propósito final es determinar y proponer cánones de arrendamientos más justos, más actualizados, sin que prive el deseo de afectar a la gente. Sino, que paguen más, quienes tengan capacidad de pagar más. 

“Hay grandes importadores que pagan apenas C$120 ó C$150  córdobas de arriendo por los tramos”, dijo Rivera, mientras en el mercado Periférico, por un tramo pequeño pagan hasta C$400 córdobas mensuales por arriendo. 

Leonel Téller, Concejal PLC en Managua

“Hemos detectado que hay tráfico de tramos”

Funcionarios de COMMEMA Central y de la Alcaldía refieren que en los mercados capitalinos, que no son propiedad de ALMA, se emprenderá un proceso de legalización y que el proyecto piloto es en el Iván Montenegro, a partir de una donación de Taiwán. ¿conoce detalles de ese proceso de legalización, ha visto algún documento borrador?

Es la primera noticia que tengo como miembro del Concejo Municipal de la capital. Sin embargo, comparto la opinión de que todos los mercados necesitan de un reordenamiento, hemos visto pérdida de vidas y daños materiales altísimos como resultado del desorden que hay –por ejemplo, en el mercado Oriental.

COMMEMA, por mucho esfuerzo que haga ahorita, no ha sido suficiente, están invadiendo vía pública y hemos detectado que hay tráfico de tramos. Hemos estado viendo en el Concejo Municipal estos problemas y la filosofía del Partido Liberal Constitucionalista es que la Alcaldía es dueña de todos os tramos.

Pero, aquí hay mucha gente que tiene varios tramos y los renta a US$500, US$800 ó US$1.000 y eso es ilegal, aquí el que tiene un tramo y no lo puede trabajar, la Alcaldía debe quitárselo y otorgárselo a otra persona. No debe haber sub-arriendo de tramos, usufructo, eso es corrupción. Sin embargo, no vemos a CONMEMA ni a la administración putativa del Frente Sandinista en la Alcaldía de Managua poner orden.

¿Pero, han visto algún borrador de este proyecto de legalización?

A nosotros no nos han pasado nada.

Y, ¿han visto alguna iniciativa para reformar los cánones de arrendamiento de los mercados capitalinos?

Eso ya pasó. Nosotros votamos en contra porque la propuesta del Frente Sandinista fue elevarlos y dolarizarlos. Les dijimos que no vamos a aprobar un incremento en el costo de los cánones y mucho menos a dolarizarlos, porque la moneda oficial es el córdoba. Nosotros votamos en contra y el Frente Sandinista que habla de los pobres del mundo y arriba los pobres del mundo, como decimos en buen nicaragüense, se los clavaron, se los rempujaron, porque les subieron a los cánones. Y no sólo en los tramos, sino también a los puestos fijos que están en las calles. A COMMEMA le corresponde ahora hacer el cobro y punto.

Desmienten a Téller

Sobre este último señalamiento, Alcides Altamirano, Gerente General de COMMEMA, lo calificó de “politiquería barata”, ya que afirmó que en ningún momento, el Concejo Municipal ha discutido y aprobado alguna propuesta de incremento en el canon de arriendo y menos en dólares. Y agregó que lo que sí han hecho es hacer ajustes tarifarios a medianos y grandes comerciantes para ir corrigiendo distorsiones, ya que en algunos casos, pagaban menos que una vendedora de frutas.